Paar plant am Küchentisch die Zukunft
Wann sollten Sie anfangen?
Fangen Sie früh an, auch wenn Sie noch nicht sofort entscheiden. Die BaFin rät, nicht zu warten, bis sich die Bank meldet, sondern die Zinsentwicklung zu beobachten und rechtzeitig zu rechnen. Als Orientierung, nicht als feste Regel, hilft diese Einteilung:
- Bis zu fünf Jahre vorher: Das Forward-Darlehen ist möglich. Prüfen Sie, ob Ihnen Planungssicherheit einen Aufschlag wert ist.
- Etwa ein bis zwei Jahre vorher: Restschuld ermitteln, Unterlagen sammeln, erste Vergleiche einholen.
- Einige Monate vorher: Angebote konkret vergleichen und entscheiden. Eine neue Bank braucht Zeit für Prüfung und Grundschuld.
Welche Wege gibt es?
Es gibt im Wesentlichen drei Wege: Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen. Sie unterscheiden sich vor allem im Zeitpunkt, in der Bank und im Aufwand.
| Weg | Was geschieht | Worauf achten |
|---|---|---|
| Prolongation | Sie bleiben bei Ihrer Bank und vereinbaren einen neuen Zins. | Bequem, aber nicht immer das beste Angebot. Vergleichen Sie vorher. |
| Umschuldung | Eine andere Bank löst den Kredit zum Ende der Zinsbindung ab. | Neue Prüfung von Bonität und Immobilie, Kosten für die Abtretung der Grundschuld einrechnen. |
| Forward-Darlehen | Sie sichern sich heute Konditionen für einen späteren Start. | Meist Aufschlag je Monat Vorlauf, Abnahme auch bei gefallenen Zinsen. |
Für wen eignet sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen eignet sich für alle, die steigende Zinsen finanziell nicht verkraften würden und dafür einen Aufschlag in Kauf nehmen. Sie legen die Konditionen heute fest, das Geld fließt erst zum Ende der laufenden Zinsbindung. Nach Angaben der BaFin ist das bis zu fünf Jahre im Voraus möglich.
Es ist aber keine Wette, die Sie nur gewinnen können. Fallen die Zinsen, müssen Sie den Kredit trotzdem wie vereinbart abnehmen, darauf weist die Verbraucherzentrale hin. Auch der Aufschlag steigt mit der Vorlaufzeit und unterscheidet sich zwischen den Banken. Ob sich das lohnt, ist eine Frage von Budget und Risiko, nicht von Prognosen.
Wann gilt das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren?
Das Sonderkündigungsrecht gilt zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Sie können dann mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an. Das ist vor allem bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren interessant. Das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Drei Punkte sollten Sie dabei kennen:
- Eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung startet die Frist neu. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vereinbarung.
- Das gilt auch beim Forward-Darlehen: Nach einem bei Stiftung Warentest berichteten Urteil zählt der Abschluss, nicht der spätere Beginn der Zinsbindung.
- Die Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den Betrag nicht binnen zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückzahlen (§ 489 Abs. 3 BGB). Die neue Finanzierung muss also stehen.
Was passiert, wenn Sie nichts unternehmen?
Wenn Sie nichts unternehmen, läuft der Kredit nicht einfach zu den alten Bedingungen weiter. Die Restschuld bleibt bestehen und wird dann zu den aktuellen Konditionen weitergeführt. Oft gilt danach ein veränderlicher Zins, oder Sie erhalten ein Prolongationsangebot Ihrer Bank. Einen Kredit mit veränderlichem Zins können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
Wer sich spät kümmert, hat weniger Auswahl und vergleicht unter Zeitdruck. Sehen Sie deshalb in den Vertrag und prüfen Sie Ablaufdatum und Restschuld. Eine höhere Rate oder eine längere Laufzeit kann sich zudem bis in den Ruhestand auswirken, darauf weist die BaFin hin.
Wie verbessern Sie Ihre Ausgangslage?
Sie verbessern Ihre Lage vor allem durch eine niedrigere Restschuld im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie und durch eine gute Bonität. Prüfen Sie im Vertrag, ob Ihnen Sondertilgungen zustehen, und rechnen Sie aus, ob sich eine Zahlung vor dem Ablauf lohnt. Halten Sie für die Prüfung aktuelle Unterlagen bereit: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug und Angaben zur Immobilie.
Bei Zahlungsschwierigkeiten sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Die BaFin nennt außerdem den Lastenzuschuss und die Schuldnerberatung als mögliche Hilfen. Seien Sie vorsichtig bei komplizierten Kombinationen, etwa mit Bausparverträgen, und bei Angeboten aus sozialen Medien.
Einen Überblick gibt unsere Seite zur Anschlussfinanzierung. Zur Absicherung gehört oft auch die Frage, was mit dem Kredit passiert, wenn ein Einkommen ausfällt. Dazu finden Sie Informationen zur Risikolebensversicherung. Wie weitere Verträge zum Eigenheim passen, erläutert der Beitrag Welche Versicherungen braucht man wirklich?.
Häufige Fragen
Muss ich die Anschlussfinanzierung bei meiner Bank abschließen?
Nein. Zum Ende der Zinsbindung können Sie grundsätzlich wechseln. Berücksichtigen Sie dabei den Aufwand und die Kosten für die Grundschuld und vergleichen Sie die Gesamtkosten.
Kann ich vor Ablauf der Zinsbindung umschulden?
Grundsätzlich nicht ohne Weiteres, außer die Bank stimmt zu. Bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren gibt es das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Eine Sonderregel kann auch in Ihrem Vertrag stehen.
Wie viel kostet ein Forward-Darlehen?
Das lässt sich nicht allgemein sagen. Für jeden Monat bis zum Beginn fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Lassen Sie sich mehrere Angebote mit demselben Startdatum geben.
